AK-Studie: Wohnungsmärkte und öffentlicher Verkehr

Die Steiermark wächst in ihrer Gesamtheit mit 2,2 Prozent zwischen 2011 und 2017, aber regional sehr unterschiedlich. So stehen den starken Wachstumsbezirken im Grazer Zentralraum (Graz, Graz-Umgebung und Leibnitz), Bezirke im Norden und Südosten mit rückläufiger Bevölkerungsentwicklung (Murau, Leoben, Bruck-Mürzzuschlag und Südoststeiermark) gegenüber. Diese ungleiche Entwicklung spiegelt sich auch in der Zunahme des Wohnungsbestandes wider: dem Plus von 10 Prozent im Grazer Zentralraum stehen 3 Prozent beispielsweise in der Obersteiermark gegenüber. 

Die Wohnkosten sind durch den regionalen Aspekt und durch die Wohnform (Haus-, Wohnungseigentum, Privat- und Genossenschaftsmietwohnungen) bestimmt. Der höherpreisige, frei finanzierte bzw. nicht wohnbaugeförderte Neubau im Großraum Graz wird durch die Urbanisierung getrieben; im 10-Jahres-Abstand sind die Wohnungspreise in der Landeshauptstadt um 45 Prozent gestiegen. Im Vergleich blieben sie in den anderen Bezirken in etwa auf Höhe der Inflationsrate von rund 20 Prozent. Auch die Grundstückspreise sind im Zentralraum eklatant höher als im Rest der Steiermark.

Die „Steiermark-Wohnungsmarktmodellrechnung“ in der Studie zeigt eine Abhängigkeit der Immobilienpreise einerseits von der Pendeldistanz zu Graz und andererseits von der Nähe zu den Stationen des hochrangigen öffentlichen Verkehrs. Orte in größerer Entfernung von Graz, aber mit guter öffentlicher Verkehrsanbindung haben deutlich höhere Wohnungspreise als nähere Orte ohne gute Anbindung. Auf kleinräumiger Ebene ist die Distanz zur Schnellbahnstation preisbestimmend.

Die Neubauförderung wurde in der Vergangenheit auch als regionalpolitisches Instrument in strukturschwachen Regionen eingesetzt. Doch allein neue Wohnungen anzubieten, wirkt nur sehr bedingt gegen Abwanderung. Grund dafür ist, dass die Erreichbarkeit und Verfügbarkeit von Arbeitsplätzen in Ergänzung dazu unberücksichtigt blieben. Darüber hinaus ist das Wohn­baufördervolumen ebenso wie der Förderungsdurchsatz (Verhältnis Förderungszusicherungen zu Baubewilligungen) mit 20 Prozent im Jahr 2017 im Bundesländervergleich vergleichsweise niedrig und mit weiter sinkender Tendenz. 

Die sehr unterschiedliche regionale Entwicklung führt zu Wohnungsknappheit und stark steigenden Wohnkosten in den Zuzugsregionen. Umgekehrt geraten auch die peripheren Abwanderungsregionen, durch Gebäude- und Wohnungsleerstand, abnehmende Arbeitsplatzperspektiven ebenso wie kommunale Gestaltungsmöglichkeiten unter Druck. Doch wie kann eine Lösung aussehen?

Hier ist eine Neuorientierung in der Wohnbauförderung notwendig – weg von der Gießkanne hin zu einer koordinierten Regionalpolitik, in die das Instrument Wohnbauförderung eingebunden wird. Im Konkreten gilt es dafür die Wachstumspotenziale von zentralen Klein- und Mittelstädten mit Schnellbahnanbindung an Graz zu fördern. Dazu ist ein koordiniertes Bündel an Maßnahmen im Wohnbaubereich notwendig: Ortskernbelebung, Sanierungsförderung anstelle von Neubauförderung in Abwanderungsgebieten, Bodenfonds des Landes um „verkehrsstrategische“ Liegenschaften für den sozialen Wohnbau zu sichern – und weitere Ausbaumaßnahmen bei der öffentlichen Verkehrsinfrastruktur.